Kira fiyatlarındaki harekette olağanüstü yetkiler kullanılacak!
Ankara, Mersin ve İstanbul başta olmak üzere birçok ilde ‘ara zam’ isteyen konut sahipleri, eski kiracılarına ‘ya fiyatı artırın ya da evi terk edin’ baskısı yapıyor. Fahiş kira artışlarıyla karşı karşıya kalan bakanlar, vatandaşları karakollardan 112’ye kadar her platformdan şikayet etmeye çağırıyor ve OHAL’i kullanacakları uyarısında bulunuyor.
KİRACIYA GELEN OĞLUM YALANI
Borçlar Kanunu, Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’a göre, piyasada bir felaket döneminde “kıtlık yaratan, dengeyi ve serbest rekabeti bozan, tüketicilerin mala erişimini engelleyen faaliyetlerde” bulunulması hatadır. Ev sahibinin “tek başıma yaşayacağım” diyerek kiracıyı tahliye edebilmesi için, ihtiyacının gerçek olduğunu kanıtlamak için sulh ceza mahkemesinde “ihtiyaçtan tahliye davası” açması gerekiyor. Kira sözleşmesi sona ermiş olsa bile kiracıdan konutu boşaltması istenemez. Kiralama tarihinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra sözleşmenin feshi için ihtarname verilebilir ve kiracıdan tahliyesi istenebilir. “Oğlum yaşayacak” diyerek kiracıyı çıkaran daireyi 3 yıl kiralayamaz. Bu durumda kiracılar, 2 ay sonra çıkarıp kiraya veren mesken sahiplerinden 1 yıllık kira bedeline kadar tazminat ve taşınma masraflarını alabilecek.
Deprem sonrası gündeme gelmeyen fahiş kira fiyatları, kiracı ve ev sahiplerinin haklarına ilişkin bazı soruların yanıtları şöyle:
1- Konut sahibi 1 yıllık kira sözleşmesi bittikten sonra kiracıyı çıkarabilir mi?
Bir yıllık kira sözleşmesi bittiğinde “süresi doldu” denilerek konuttan veya işyerinden uzaklaştırılması mümkün değildir. Ev sahibi 10 yıllık sürenin sonunda kiracıyı yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için kiracının konutu boşaltmak istediğini sözleşme bitiş tarihinden 3 ay önce yazılı olarak bildirmesi gerekiyor.
2- Kiracı hangi durumlarda ev sahibine tazminat davası açabilir?
“Zorunluluk” nedeniyle tahliye edilen konutun başkasına kiraya verilmesi halinde, kiracı konut sahibine karşı dava açma hakkına sahiptir. Borçlar Kanunu’nun “kira yasağı” başlıklı konusuna göre 3 yıl süreyle kiralama yasağı hem zaruret için hem de imar ve imar amacıyla tahliye için geçerlidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye durumunda, kiraya veren ancak haklı bir sebep olmadığı takdirde 3 yıl süreyle kendi kiracısına teklifte bulunabilir. Borçlar Kanunu 355/2. Kiraya veren, durumundan farklı olarak kira bedelini artıramaz. Rastgele yapılmayan veya imar edilmeyen taşınmazların kiralarında herhangi bir artış olmamıştır.
3- Konut sahibi, evin elektrik tesisatını yenilemek için kapsamlı tadilat yaptığı gerekçesiyle kiracıyı tahliye edebilir mi?
Borçlar Kanunu gereğince yeniden imar ve imar amacıyla tahliye edilen taşınmazlar için bu işlemler tamamlandıktan sonra öncelikle kiracıya teklif yapılır. Ev sahibi taşınmazı bir başkasına kiralarsa, eski kiracıya son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
4- Kira zammındaki yüzde 25’lik sınır ne zaman kalkacak?
Normalde TÜFE verilerine göre hesaplanan kira artış oranı geçen yıl yüzde 25 ile sınırlandırılmıştı. Buna göre kiracı, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen sözleşmelerde yüzde 25’ten fazla zam yapamayacak.
5- Ev sahibi, kira sözleşmesi 5 yılı aşan kiracıyı tahliye edebilir mi?
Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra kiraya veren, genel hükümlere göre fesih ihbarnamesi ile sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya verenin kiracıyı konuttan veya işyerinden çıkarabilmesi için on yıl geçmesi gerekir. Ancak beş yıl sonra taraflar mahkemeye başvurarak keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla yeni kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir. Bu noktada hakim tarafından emsal fiyatlara göre kiralama bedeli belirlenir.
6- Ev sahibi “ben kendim oturacağım” diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?
Oturacaksa kendisini çıkarma hakkına sahiptir. Karşılıklı uzlaşma söz konusu değilse, ev sahibi bunun için sulh ceza mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açmak zorundadır. Davanın, ihtiyacın gerçek olduğunu ortaya koyması bekleniyor. Oğlu veya kızı yaşayacağı gerekçesiyle kiracıyı çıkaran ev sahibi 3 yıl daireyi diğerine kiraya veremez. Aksi halde kiracı tazminat ödemek zorunda kalacaktır.
7- Kirasını sistemli bir şekilde ödemeyen ve yasal olarak artmayan kiracı nasıl tahliye edilir?
Borçlar Kanunu’nun ikinci maddesine göre kiracı kira bedelini 30 gün içinde ödemek zorundadır. Bu süre içinde ödeme yapılmaması durumunda icra takibi başlatılır ve borçluya tebligat gönderilir. Bildirimden itibaren bir ay içinde ödeme yapılmaz ise icra mahkemesinde dava açılarak kiracı tahliye edilebilir. Konut sahibi, her yeni kira sözleşmesinde kanunda belirlenen limit oranını artırabilir. Ev sahibi, kira artışını kabul etmeyen kiracıyı sözleşme bitiminde tahliye edebilir. Konutta yaşamak isteyen kiracının yasal çerçevedeki artışı kabul etmesi gerekiyor.
8- Kira yıl içinde makul bir şekilde artırılabilir mi? Yüksek kira isteyen konut sahibini nereye şikayet etmeli?
Kiralık konutlar için aylık ödeme tutarındaki artış yılda bir kez gerçekleşir. Kira artış oranı bir önceki yılın kira bedeli ve son 12 aylık TÜFE’ye göre belirlenmektedir. (Yüzde 25 sınırı geçici bir uygulamadır) Taşınmazın aylık kira bedeline TÜFE oranının üzerinde bir artış uygulanamaz. Tüketici başvuru limiti ALO 175, CİMER, Adalet Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı başta olmak üzere ilgili tüm kamu kurum ve kuruluşları şikayet edilebilmektedir. Tüketici mahkemelerine başvurulabilir ve davalar açılabilir.
9- Kiracı otururken ev satılırsa süreç nasıl işleyecek?
Yasaya göre, yeni ev sahibi, tapuda şerh yoksa, tapu senedinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar gönderir. 6 aydan fazla kira kontratının bitmesi ile kiracı 6 ay içerisinde evi boşaltmak zorundadır. Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre yeni malik, eski malikin kira sözleşmesinden doğan haklarının halefi olur. Yeni ev sahibi kirayı istediği gibi artıramaz. Kiracı isterse sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce ihbarda bulunmak suretiyle konutu boşaltabilir. Süresiz süreli sözleşmelerde, 10 yıllık süre geçtikten sonra, uzatılan yılların bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunularak sözleşmeden çıkılabilir. Aksi halde konut sahibi tarafından çıkarılamaz.
10-Fahiş kira artışlarına tavan koyabilir mi?
İlgili bakanlıklar, kiralık konut ve gayrimenkul satışlarının gerçek değeri üzerinden beyan ve vergilendirilmesi için yoğun mesai harcıyor. Emlakçılar odaları ve vergi daireleri bu konuda iş birliği yaparak vergi kayıplarının ve kayıt dışılığın önüne geçmeyi amaçlıyor. Sektör temsilcileri, kiralardaki fırsatçılığın son bulması için zam ve tavan getirilmesini istiyor. Ayrıca 5 yılı dolmuş kiracılardan cari fiyatın sorulacağı sürenin 8 yıla çıkarılması da talepler arasında yer alıyor.
